成都一小区换物管引发争议，商业业主：为何否定我们的投票权？

“同样都是业主，我为什么没有投票权？”“如果投票人数都没达到法定要求，这样的决议有法律效力吗？”近日，成都市武侯区万高都市欣城小区部分商业业主向记者反映优配网，小区业委会贴出告示称通过业主大会表决解聘了物业公司，要求后者于5月16日前撤出小区，但他们作为业主对此并不知情，也未参与投票。

“据我所知，业委会只发出了180多张表决票，但整个小区住宅区加商业区，一共有1000多户业主。”一位商业业主认为，投票人数没有达到法定要求，决议也应该是无效的，“更换物业公司是小区大事，无论出于什么原因，都应该尊重所有业主的知情权和选择权，希望相关部门妥善处理此事，避免产生矛盾。”那么，小区业委会的流程和决议是否合法？近日，记者对此展开了走访调查。

小区业委会：

认为投票符合法定比例

5月16日，记者来到万高都市欣城小区，小区环境秩序井然，门卫、保洁人员都在正常工作。在A座入口，记者看到业委会发布的《关于敦促春华秋实物业公司限期完成资料交接并撤出服务区的公告》，要求公司于2026年5月16日前无条件完成所有法定及约定的资料交接工作，并彻底撤出本小区物业服务区域。而在告示旁边，就是成都春华秋实物业管理有限公司（以下简称：春华秋实物业公司）发布的《回复函》，称业委会无权解除合同，且解除决定不符合法律规定的须占本小区全体业主三分之二以上参与投票表决的要求。记者随机询问了住宅区业主，不少人表示知情、投过票，但关于投票数是否符合法定要求，多数人表示涉及具体法规，并不清楚。

据记者了解，万高都市欣城小区以前没有成立业主委员会，属于前期开发商委托物业公司给小区提供物业服务，至今18年了。小区业委会负责人杨先生告诉记者，直到去年小区才成立业委会，今年召开了第一次临时业主大会，通过投票决定解聘春华秋实物业公司。对于投票人数是否达到法定标准？拥有法定产权证的这些商业业主，为何又没有独立参与投票呢？杨先生的解释是，他认可商业业主的业主身份，但这些商业区是开发商将商场分割成若干虚拟格子出售的，格子之间并无隔断，甚至无法确定具体位置，他认为这种单一的数字产权满足不了专有面积的法律界定，就谈不上独立的表决权。

因此，业委会在确定投票权时，商业区只计算了9家具有专有面积的商业业主，即9票，加上住宅区住宅业主的180票，确认投票权为189票。据记者调查，该小区住宅业主加上商业业主，拥有合法产权的共1000余户。记者在决议公告上看到，最终，仅有150名业主参与表决，其中125张票同意选聘新物业服务企业，占参与表决业主150人的83.33%，就此业委会通过了更换物业公司的决议。杨先生表示，理解部分商业业主的疑问，如果对方想通过法律途径解决，也表示支持。

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物业公司：

质疑决议程序不合法

5月16日是业委会公告强调的最后撤离期限，但春华秋实物业公司并未撤离，对于业委会的决议，他们表示不认可。

公司相关负责人表示，根据《中华人民共和国民法典》第278条明确规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，万高都市欣城小区共有1000余户业主，业委会在通知业主投票时不应该选择性的忽视拥有产权证的商业业主的合法权益，何况这部分业主人数还很多。春华秋实物业公司负责人表示，在首届业主大会（业委会成立会议）及临时业主大会（更换物业公司决议会议）确认的投票权分别不到200张，均未达到法定参与比例，所以相应的业委会成立决议、更换物业公司决议均不具备任何法律效力，“作为小区物业，我们还是会照常为业主提供服务，不会离开，何况小区改造，我们还垫付了不少钱，这些都得有个说法。”

这位负责人认为，这次更换物业公司的决议，忽视了占据小区业主大部分的商业业主的合法权利：“同样都是业主，都有产权证，都有明确的坐落地址和产权面积，商业业主为什么没有投票权？”因此，物业公司认为目前这个决议只能代表小部分业主的意见，不能代表大部分业主的意思，程序上不合法，物业公司也不认可。据记者了解，目前已有商业业主向武侯区人民法院提起诉讼，质疑业主大会的不合法性，并请求撤销相关决议。

至于小区住宅业主反映的违规小旅馆等问题，物管公司负责人表示，公司没有行政执法权但也十分重视，专门成立了整改小组，配合政府相关职能部门开展整治工作。在各方努力下，小区内违规小旅馆数量已从最初的58家降至37家，整治工作还在继续推进。

律师观点：

所有权人为业主投票权是全体业主法定的平等权利

那么，同一个小区商业业主与住宅业主是否都应该享有同等的投票权呢？据四川华神律师事务所律师邓斌介绍，根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有参加业主大会会议，行使投票权，以及选举业主委员会成员，并享有被选举权的权利。从该条例的规定来看，享有投票权是全体业主法定的平等权利。

邓斌表示，在司法实践中，迄今为止并无法律规定，业主委员会可以直接决定哪部分业主拥有投票权，哪部分业主不拥有投票权。同时，根据《四川省物业管理条例》第十七条规定，业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务，不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主，“可见，无论业主取得的房屋面积或大或小，位置如何，都不妨碍其依法享有参与业主大会，并行使包括投票权在内的业主权利。”邓斌说。

邓斌认为，如果部分业主认为自身合法表决权被剥夺，可以通过法律途径维护自身权利。结合该小区的实际情况，权利人的业主身份及其是否享有投票权，或者业主委员会是否有权否定这些权利人的业主身份及投票权，最终应当由人民法院依法认定。

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